Народный политолог - Обманутые дольщики в России: проблема решена окончательно или ее острота лишь временно снята?
Суббота, сентября 25, 2021

Насколько эффективны принятые государством меры по пресечению мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков  

Уже насколько месяцев российские СМИ не сообщают о новых громких скандалах, связанных с обманутыми дольщиками, которые ранее регулярно напоминали властям о своих проблемах, устраивая протестные акции. И дело не только в том, что сейчас вниманием медиа-ресурсов и общества завладел коронавирус COVID-19. После регулярно проходивших по всей стране протестных выступлений обманутых дольщиков, которые активно и небескорыстно использовали в своих интересах оппоненты действующей власти, государство наконец-то приняло меры, направленные на пресечение мошенничества на рынке жилищного строительства, из-за чего доверившиеся недобросовестным застройщикам граждане оставались и без денег, и без квартир. Попробуем разобраться, из-за чего в России возникла сама проблема обманутых дольщиков и что конкретно было сделано российскими властями, чтобы ее решить.  

Словосочетание "обманутые дольщики" прочно вошло в лексикон российских граждан еще в 2000-е. Сообщения об их протестах, нередко приводивших к столкновениям с охранниками строек и правоохранителями, стали дежурной темой в СМИ. Постоянно пополнялись списки компаний-застройщиков, исчезнувших с деньгами дольщиков либо объявивших о своём – истинном или ложном – банкротстве.

Дольщики – это те, кто вкладывает деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем им будет предоставлена в нем квартира. Практическая выгода очевидна: такое жилье обходилось новому владельцу на 20-30% дешевле, чем приобретаемое в уже построенном доме. 

Был ли в этом риск? Конечно. И он был обусловлен объективными причинами. Возведение многоквартирного дома – дело не быстрое, и неизвестно, с какими трудностями могут столкнуться строители в ходе работы. Может и кризис случиться, а может и застройщик оказаться не чист на руку. Вот, к примеру, объявит он себя банкротом, и что тогда?

Кстати, согласно опросам дольщиком, мало кто из них располагал достоверной информацией о застройщике и, естественно, не мог предвидеть его дальнейших действий. В итоге – сплошная зона риска.

Так было в 1990-е годы, так продолжалось и в 2000-х, когда долевая схема строительства набрала обороты по всей стране. Без преувеличения, история долевого строительства – это история больших и малых человеческих трагедий. Страдали дольщики, и застройщики: одни теряли свои кровные деньги, другие – даже большие строительные компании – приходили к краху по причинам сугубо экономическим. Не страдали только мошенники.

Впервые об обманутых дольщиках заговорили в начале 2000-х, в крупных городах. Тогда же власть предприняла первую попытку решить эту проблему – в самом конце 2004-го был принят закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Он формально регулировал отношения дольщиков и застройщиков, но оставлял для последних огромное число лазеек в виде неких "предварительных соглашений купли-продажи" и мутных "вексельных схем", на которые в последующие четыре года приходилось до 90% всех продаж на рынке первичной недвижимости.

Масштабы обмана на рынке строительства жилья неуклонно возрастали. Так, в 2018 году, по неполным данным Минстроя, в России насчитывалось более двух тысяч проблемных строящихся домов и около 200 тысяч дольщиков, которых "кинули" застройщики. Обманутые люди выходили на протестные акции, требуя от властей справедливости, возвращения средств и наказания недобросовестных строителей.

Нельзя сказать, что власть к этим требованиям не прислушивалась. Так, в 2017 году вступил в силу новый Федеральный закон № 218-ФЗ (в дополнение к № 214-ФЗ) "О публично-правовой кампании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности застройщиков". Тогда же был создан Фонд защиты граждан – участников долевого строительства.

Меры были, в целом, правильные. Но, несмотря на это, в том же 2017-м более 80% возводимого в стране жилья по-прежнему финансировали дольщики. И по-прежнему рисковали. Этому способствовал ряд обстоятельств – от несовершенства банковской системы до недоверия к органам государственной власти. Скроенный по образцу автомобильного ОСАГО механизм социального страхования долевого строительства быстро показал свою несостоятельность.

Был составлен список городов и регионов, где хуже всего жилось дольщикам: Санкт-Петербург, Москва, Московская, Самарская, Новосибирская Челябинская, Ростовская, Омская области, Республика Башкортостан.

В принципе, обманутому дольщику было куда пойти за помощью: он мог обратиться в суд, прокуратуру, местную администрацию, полицию, Роспотребнадзор, инспекцию Госстройнадзора, региональный департамент строительства…

По данным Генпрокуратуры, только в 2019 году ведомством были восстановлены в правах 57 тысяч обманутых дольщиков. Но, несмотря на эти успехи, создавалось впечатление, что законодательство не может полностью защитить граждан от мошенников. Заведенные с 2009 года в регионах в соответствии с приказом Минстроя реестры обманутых дольщиков помогали плохо: попасть в них было трудно, поскольку каждый новый человек, включенный в реестр, портил чиновникам статистику.

В целом, ситуация с обманутыми дольщиками напоминала многолетнюю гонку, в которой закон перманентно отставал от мошенников. На каждом новом этапе те придумывали новые схемы, которые позволяли им уходить от ответственности. Одно из их последних "изобретений" – предложить дольщику стать пайщиком, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), – на тех же рискованных условиях. 

И общественности, и законодателям было очевидно, что для кардинального исправления ситуации необходимо не только совершенствование законодательства, но и бюджетная поддержка. Если коротко, то банк и государство должны работать в связке. И способ ее обеспечить был, наконец, найден.

Раньше члены ЖСК могли рассчитывать только на финансирование достройки проблемных объектов государством и не получали компенсацию, если достройка признавалась нецелесообразной. При этом дольщики, не вступившие в ЖСК, имели право на компенсацию. Теперь члены ЖСК уравнены в правах с обманутыми дольщиками. Этому способствовал принятый 15 октября 2019 года Госдумой закон № 369-ФЗ об усилении защиты прав участников строительства, который наделяет дольщиков – членов жилищно-строительного кооператива правом на получение компенсации в размере рыночной стоимости жилья.

Для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация также улучшилась. Законодатели скорректировали закон № 214-ФЗ, и теперь в случае банкротства застройщика деньги пострадавшим возвращаются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства.

Ну, и главное. С 1 июля 2019 года вступили в действие поправки в № 214-ФЗ, которые исключили появление обманутых дольщиков как явления, поскольку деньги покупателей теперь должны размещаться на специальных эскроу-счетах, где они будут находиться до передачи владельцам ключей от их новых квартир.

Эскроу-счёт – не новинка в банковском деле. Это счёт, на котором хранятся деньги "до совершения сделки и выполнения сторонами всех обязательств". В данном случае – это покупатель и застройщик; один должен внести деньги за квартиру, другой – предоставить готовое жилье.

Вряд ли эти нововведения понравились всем застройщикам, но теперь между ними и деньгами стоит закон: деньги можно брать только в банках, и никакие другие схемы использовать нельзя. Всего в России более 50 банков, которые имеют право на открытие эскроу-счетов. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие.

Но говорить о полном и окончательном решении проблемы рано. Застройщикам, особенно региональным, нужны "живые" деньги – это факт. Значит, они постараются найти новые способы для того, чтобы обойти закон с помощью "серых" схем продажи.

Да, кто-то из них разорится, кто-то продаст уже купленные участки под застройку, но кто-то пойдёт, как всегда, "огородами", заметая следы. Уже сегодня некоторые застройщики вспомнили ещё одну "безопасную" форму отъёма денег у населения – изрядно подзабытые схемы жилищно-накопительных кооперативов. Формально ЖНК работают по принципу кассы взаимопомощи: вы помогаете застройщику в надежде на то, что он, в свою очередь, поможет вам. Но вот поможет ли?

В заключение заметим, что власти в России встали на правильный путь решения проблемы, но это лишь половина дела. Важно теперь с него не свернуть, не дав мошенникам возможность обрести второе дыхание, и одновременно укрепить веру граждан в свое государство.

Новости дня

Основные итоги саммита ШОС в Таджикистане: Душанбинская декларация и принятие в организацию Ирана

Армения требует от ООН признать факт многолетней расовой дискриминации армянского населения со стороны Азербайджана

От геополитики до туризма. VI Каспийский медиафорум доказал свою востребованность для развития сотрудничества в регионе

"Мы – чемпионы!" Российские футболисты-пляжники победили японцев в финале домашнего ЧМ

Задержанный в Одессе за использование российской символики турист из США обвинил украинских правоохранителей в расизме

К 30-летию Незалежности власти Украины уничтожают последние оппозиционные СМИ

Не успев толком утвердиться у власти, талибы уже "нарушают свои обещания афганцам". Можно ли после этого верить новым правителям Афганистана?

Российский газопровод "Северный поток - 2" заблокировал работу Сената США и на месяц заморозил новые назначения в Госдепе

США заставили Литву открыто выступить против Китая, наступив на "тайваньскую мозоль" и открыв дипмиссию Тайбэя в Вильнюсе

В Молдавии создано новое правительство. Власть окончательно перешла к гражданам Румынии

Вся власть PAS! Вторым лицом в Молдавии стал верный соратник Санду и ярый русофоб Гросу

Саакашвили предложил Украине бороться с "Северным потоком – 2", даже несмотря на капитуляцию США и Германии перед "Газпромом"…

Американские СМИ: "газовая сделка" между США и Германией по "Северному потоку – 2" предполагает новые антироссийские санкции

Конституционный суд Армении не удовлетворил иск об отмене результатов выигранных Пашиняном парламентских выборов

США готовы помогать Украине "противостоять агрессии России", но не намерены принимать ее в НАТО

Накануне Дня независимости власти Белоруссии раскрыли очередную попытку госпереворота и закрыли границу с Украиной

Саммит в Женеве не положил конец конфронтации России и США, но подарил миру надежду на укрепление международной безопасности

УЕФА создал опасный прецедент, разрешив украинской сборной играть на Евро в провокационных футболках

Вместо личной аудиенции Байден удостоил Зеленского лишь короткого разговора по телефону

"Снова вместе". После перерыва из-за пандемии ПМЭФ вернулся в Санкт-Петербург