Насколько эффективны принятые государством меры по пресечению мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков
Уже насколько месяцев российские СМИ не сообщают о новых громких скандалах, связанных с обманутыми дольщиками, которые ранее регулярно напоминали властям о своих проблемах, устраивая протестные акции. И дело не только в том, что сейчас вниманием медиа-ресурсов и общества завладел коронавирус COVID-19. После регулярно проходивших по всей стране протестных выступлений обманутых дольщиков, которые активно и небескорыстно использовали в своих интересах оппоненты действующей власти, государство наконец-то приняло меры, направленные на пресечение мошенничества на рынке жилищного строительства, из-за чего доверившиеся недобросовестным застройщикам граждане оставались и без денег, и без квартир. Попробуем разобраться, из-за чего в России возникла сама проблема обманутых дольщиков и что конкретно было сделано российскими властями, чтобы ее решить.
Словосочетание "обманутые дольщики" прочно вошло в лексикон российских граждан еще в 2000-е. Сообщения об их протестах, нередко приводивших к столкновениям с охранниками строек и правоохранителями, стали дежурной темой в СМИ. Постоянно пополнялись списки компаний-застройщиков, исчезнувших с деньгами дольщиков либо объявивших о своём – истинном или ложном – банкротстве.
Дольщики – это те, кто вкладывает деньги в постройку дома, в обмен на то, что в будущем им будет предоставлена в нем квартира. Практическая выгода очевидна: такое жилье обходилось новому владельцу на 20-30% дешевле, чем приобретаемое в уже построенном доме.
Был ли в этом риск? Конечно. И он был обусловлен объективными причинами. Возведение многоквартирного дома – дело не быстрое, и неизвестно, с какими трудностями могут столкнуться строители в ходе работы. Может и кризис случиться, а может и застройщик оказаться не чист на руку. Вот, к примеру, объявит он себя банкротом, и что тогда?
Кстати, согласно опросам дольщиком, мало кто из них располагал достоверной информацией о застройщике и, естественно, не мог предвидеть его дальнейших действий. В итоге – сплошная зона риска.
Так было в 1990-е годы, так продолжалось и в 2000-х, когда долевая схема строительства набрала обороты по всей стране. Без преувеличения, история долевого строительства – это история больших и малых человеческих трагедий. Страдали дольщики, и застройщики: одни теряли свои кровные деньги, другие – даже большие строительные компании – приходили к краху по причинам сугубо экономическим. Не страдали только мошенники.
Впервые об обманутых дольщиках заговорили в начале 2000-х, в крупных городах. Тогда же власть предприняла первую попытку решить эту проблему – в самом конце 2004-го был принят закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве". Он формально регулировал отношения дольщиков и застройщиков, но оставлял для последних огромное число лазеек в виде неких "предварительных соглашений купли-продажи" и мутных "вексельных схем", на которые в последующие четыре года приходилось до 90% всех продаж на рынке первичной недвижимости.
Масштабы обмана на рынке строительства жилья неуклонно возрастали. Так, в 2018 году, по неполным данным Минстроя, в России насчитывалось более двух тысяч проблемных строящихся домов и около 200 тысяч дольщиков, которых "кинули" застройщики. Обманутые люди выходили на протестные акции, требуя от властей справедливости, возвращения средств и наказания недобросовестных строителей.
Нельзя сказать, что власть к этим требованиям не прислушивалась. Так, в 2017 году вступил в силу новый Федеральный закон № 218-ФЗ (в дополнение к № 214-ФЗ) "О публично-правовой кампании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности застройщиков". Тогда же был создан Фонд защиты граждан – участников долевого строительства.
Меры были, в целом, правильные. Но, несмотря на это, в том же 2017-м более 80% возводимого в стране жилья по-прежнему финансировали дольщики. И по-прежнему рисковали. Этому способствовал ряд обстоятельств – от несовершенства банковской системы до недоверия к органам государственной власти. Скроенный по образцу автомобильного ОСАГО механизм социального страхования долевого строительства быстро показал свою несостоятельность.
Был составлен список городов и регионов, где хуже всего жилось дольщикам: Санкт-Петербург, Москва, Московская, Самарская, Новосибирская Челябинская, Ростовская, Омская области, Республика Башкортостан.
В принципе, обманутому дольщику было куда пойти за помощью: он мог обратиться в суд, прокуратуру, местную администрацию, полицию, Роспотребнадзор, инспекцию Госстройнадзора, региональный департамент строительства…
По данным Генпрокуратуры, только в 2019 году ведомством были восстановлены в правах 57 тысяч обманутых дольщиков. Но, несмотря на эти успехи, создавалось впечатление, что законодательство не может полностью защитить граждан от мошенников. Заведенные с 2009 года в регионах в соответствии с приказом Минстроя реестры обманутых дольщиков помогали плохо: попасть в них было трудно, поскольку каждый новый человек, включенный в реестр, портил чиновникам статистику.
В целом, ситуация с обманутыми дольщиками напоминала многолетнюю гонку, в которой закон перманентно отставал от мошенников. На каждом новом этапе те придумывали новые схемы, которые позволяли им уходить от ответственности. Одно из их последних "изобретений" – предложить дольщику стать пайщиком, вступив в жилищно-строительный кооператив (ЖСК), – на тех же рискованных условиях.
И общественности, и законодателям было очевидно, что для кардинального исправления ситуации необходимо не только совершенствование законодательства, но и бюджетная поддержка. Если коротко, то банк и государство должны работать в связке. И способ ее обеспечить был, наконец, найден.
Раньше члены ЖСК могли рассчитывать только на финансирование достройки проблемных объектов государством и не получали компенсацию, если достройка признавалась нецелесообразной. При этом дольщики, не вступившие в ЖСК, имели право на компенсацию. Теперь члены ЖСК уравнены в правах с обманутыми дольщиками. Этому способствовал принятый 15 октября 2019 года Госдумой закон № 369-ФЗ об усилении защиты прав участников строительства, который наделяет дольщиков – членов жилищно-строительного кооператива правом на получение компенсации в размере рыночной стоимости жилья.
Для тех обманутых дольщиков, которые стали таковыми после 2017 года, ситуация также улучшилась. Законодатели скорректировали закон № 214-ФЗ, и теперь в случае банкротства застройщика деньги пострадавшим возвращаются из специально созданного компенсационного фонда долевого строительства.
Ну, и главное. С 1 июля 2019 года вступили в действие поправки в № 214-ФЗ, которые исключили появление обманутых дольщиков как явления, поскольку деньги покупателей теперь должны размещаться на специальных эскроу-счетах, где они будут находиться до передачи владельцам ключей от их новых квартир.
Эскроу-счёт – не новинка в банковском деле. Это счёт, на котором хранятся деньги "до совершения сделки и выполнения сторонами всех обязательств". В данном случае – это покупатель и застройщик; один должен внести деньги за квартиру, другой – предоставить готовое жилье.
Вряд ли эти нововведения понравились всем застройщикам, но теперь между ними и деньгами стоит закон: деньги можно брать только в банках, и никакие другие схемы использовать нельзя. Всего в России более 50 банков, которые имеют право на открытие эскроу-счетов. Среди них Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, Райффайзенбанк, ЮниКредит Банк, Связьбанк и другие.
Но говорить о полном и окончательном решении проблемы рано. Застройщикам, особенно региональным, нужны "живые" деньги – это факт. Значит, они постараются найти новые способы для того, чтобы обойти закон с помощью "серых" схем продажи.
Да, кто-то из них разорится, кто-то продаст уже купленные участки под застройку, но кто-то пойдёт, как всегда, "огородами", заметая следы. Уже сегодня некоторые застройщики вспомнили ещё одну "безопасную" форму отъёма денег у населения – изрядно подзабытые схемы жилищно-накопительных кооперативов. Формально ЖНК работают по принципу кассы взаимопомощи: вы помогаете застройщику в надежде на то, что он, в свою очередь, поможет вам. Но вот поможет ли?
В заключение заметим, что власти в России встали на правильный путь решения проблемы, но это лишь половина дела. Важно теперь с него не свернуть, не дав мошенникам возможность обрести второе дыхание, и одновременно укрепить веру граждан в свое государство.